NFS-e Nacional: locação de imóveis e bens móveis vira nota fiscal obrigatória em 1º de dezembro, mas o layout técnico segue parado

Uma nova categoria de nota fiscal está a caminho: a do aluguel

A Reforma Tributária do Consumo está prestes a alcançar um tipo de operação que, até hoje, nunca precisou de nota fiscal no Brasil: a locação de imóveis e de bens móveis. O prazo já está definido em norma, mas a infraestrutura técnica da NFS-e Nacional para receber esses documentos ainda não foi liberada em produção. Para times fiscais, contábeis e de TI, isso significa acompanhar de perto um cronograma que já saiu do papel, mas cuja execução prática segue pendente.

A data que já está valendo: 1º de dezembro de 2026

A Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS fixaram 1º de dezembro de 2026 como a data de início da obrigatoriedade de emissão da NFS-e nas locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis. A previsão está no art. 1º, III, g, do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026. O mesmo ato conjunto, publicado pelo Comitê Gestor do Imposto sobre Bens e Serviços (CGIBS) e pela Receita Federal do Brasil (RFB) em 30 de julho de 2026, define as datas oficiais para o início da obrigatoriedade de emissão dos documentos fiscais eletrônicos previstos na regulamentação do IBS e da CBS, incluindo, pela primeira vez, uma data específica para a locação de bens móveis (máquinas, frotas, equipamentos).

Vale reforçar quem entra na regra. A pessoa jurídica que aufere receita de locação, inclusive a holding patrimonial dedicada à administração de bens próprios, é contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, independentemente do valor da receita ou da quantidade de imóveis, não havendo piso de enquadramento. Ou seja, empresas patrimoniais e holdings imobiliárias de qualquer porte entram na obrigatoriedade a partir da mesma data.

O que a NT 009/2026 mudou no layout da NFS-e

A base técnica para essas operações veio antes do cronograma oficial. A Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009, publicada em 4 de junho de 2026, reestruturou o grupo de imóvel da NFS-e Nacional. Foi criada a reestruturação do grupo imóvel com os subgrupos gLocacao, para dados das operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento, e gUnidImob, para as unidades imobiliárias envolvidas, além da renomeação do grupo gDedRedIBSCBS para gAjusteBCLocImoveis. Na prática, o grupo gUnidImob permite relacionar até 99 registros, viabilizando a emissão de uma única NFS-e em operações que envolvam duas ou mais unidades imobiliárias que estejam num mesmo contexto: mesmos atores, mesmo município e mesmo percentual de copropriedade.

Para locação de bens móveis, o grupo gLocBensMoveis passou a se chamar bensMoveis e agora suporta até 1.000 registros, alinhando a nomenclatura ao padrão dos novos fatos geradores. A mesma Nota Técnica trouxe ainda o novo grupo gPgtoVinc, que permite associar até 99 transações de pagamento a uma mesma NFS-e, com identificação do meio de pagamento (PIX, boleto, TED, TEF/booktransfer) e do CNPJ do recebedor e da instituição financeira — uma peça a mais no caminho técnico que prepara terreno para o split payment de IBS/CBS.

O que ainda não está pronto: produção segue suspensa

Aqui está o ponto de atenção operacional mais importante para quem opera ERP e emissão fiscal. Apesar do cronograma legal já publicado, até o momento não há um novo cronograma oficial publicado para a liberação técnica; a implementação dessas regras permanece condicionada à liberação futura dessa estrutura pelo Comitê Gestor, sem data oficial definida, e o Portal da NFS-e informou apenas que um novo cronograma de implantação será divulgado futuramente para os ambientes de testes e produção. Na prática, a Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009 comunicou que as adaptações referentes aos novos fatos geradores, entre eles a locação de bens móveis e imóveis, não estariam disponíveis nos ambientes de produção da NFS-e em agosto de 2026.

O recado para equipes de TI e fiscal é claro: a data-limite jurídica está fixada (1º de dezembro), mas a homologação técnica do layout específico de locação ainda depende de um aviso do Comitê Gestor. Isso exige monitoramento ativo do portal gov.br/nfse nas próximas semanas, já que, em normas anteriores da Reforma, a experiência das notas técnicas anteriores recomenda não aguardar a publicação para iniciar a adaptação, pois o intervalo entre a divulgação do cronograma e a exigência costuma ser curto.

O que já vale hoje, sem depender da locação

Importante não confundir os dois calendários. Independentemente do que acontece com a locação, o Comitê Gestor da NFSe reitera e mantém a previsão de obrigatoriedade, desde 3 de agosto de 2026, dos grupos de informações referentes ao IBS e à CBS nas notas de serviço tradicionais, com o leiaute exigido continuando a ser aquele já disponível nos ambientes da NFS-e Nacional, composto pela NT 004 acrescida do campo tpRetPisCofins da NT 007.

Checklist prático para times fiscais e de TI

Enquanto o cronograma técnico da locação não sai, vale adiantar o que já dá para fazer: mapear todos os contratos de locação de imóveis e de bens móveis da empresa (inclusive sublocações e arrendamentos); iniciar o levantamento do CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) de cada imóvel envolvido, já que o CIB pode ser obtido junto à Receita Federal, geralmente com base nos dados cadastrais do imóvel como matrícula, IPTU e endereço, e para portfólios grandes o processo é em lote e pode demandar suporte técnico, recomendando-se iniciar já em agosto de 2026; validar com o time de desenvolvimento se o ERP já está preparado para os novos grupos gLocacao, gUnidImob e gPgtoVinc assim que forem liberados em homologação; e revisar a rotina de emissão para não confundir o adiamento técnico da locação com o adiamento geral da Reforma, que não existe.

O risco de deixar para depois não é pequeno: a ausência de emissão de documento fiscal obrigatório configura infração fiscal, sujeita a multa, e sem a nota a operação pode ter dificuldade probatória, especialmente em disputas contratuais, financiamentos e transmissões sucessórias.

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a orientação da sua contabilidade, que deve avaliar o enquadramento específico da sua empresa diante do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 e das próximas notas técnicas da NFS-e. Se sua equipe quer entender como preparar o ERP para essas mudanças com antecedência, fale com a Edoo.